A villamos biztonsági felülvizsgálat műszeres méréseken alapuló ellenőrzés, amely a villamos hálózat biztonsági állapotát vizsgálja.
Adásvétel és bérbeadás esetén jogszabály írja elő.
A vizsgálat eredménye egy hivatalos jegyzőkönyv, amely megfelelt vagy nem megfelelt minősítést tartalmaz.
A felülvizsgálat célja az áramütés- és tűzveszély kockázatának feltárása.
A villamos biztonsági felülvizsgálat egy kötelező műszeres vizsgálat, amely azt ellenőrzi, hogy egy lakás vagy ingatlan villamos hálózata biztonságos-e érintésvédelem, tűzvédelem és szabványosság szempontjából. Magánszemélyként tipikusan akkor találkozol vele, amikor lakást vásárolsz, eladsz, felújítasz, vagy esetleg a biztosító kéri a hálózat állapotának igazolását.
Bara-Horváth „Villany” Péter vagyok, Budapesten dolgozó panelvillanyszerelő és villamos biztonsági felülvizsgáló. Vizsgálataim döntő többsége eladósorban lévő ingatlanokhoz kapcsolódik, ezért a felülvizsgálatot elsősorban ebből a gyakorlatból mutatom meg.
Az oldalon megtalálod, hogyan zajlik a felülvizsgálat, mire számíts a folyamat során, mi alapján születnek a megállapítások, és mik a tipikus hibák, amelyek később gondot okozhatnak. Megvizsgáljuk röviden, mikor kötelező a felülvizsgálat, mi a „kiskapu”, és ez pontosan mit jelent a gyakorlatban. Áttekintjük a jelenlegi helyzetet a piacon, majd a végén elmondom, mi az én szakmai véleményem erről az egészről.
MIKOR KÖTELEZŐ A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?
Villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező ingatlan adásvételekor és bérbeadásakor, a hatályos jogszabályok szerint.
A villamos biztonsági felülvizsgálat akkor kötelező, amikor egy ingatlan elektromos hálózatának állapotát hivatalosan igazolni kell. Ilyen helyzet tipikusan az ingatlan adásvétele, bérbeadása, biztosítói ügyintézés vagy egyes szolgáltatói eljárások során fordul elő.
A lényeg nem az, hogy „ránézésre rendben van-e” a hálózat, hanem az, hogy papíron, jogszabály szerint igazolható legyen az állapota.
Jogszabályi háttér közérthetően (40/2017 NGM rendelet, 6 év, kivételek)
Kötelező-e a villamos biztonsági felülvizsgálat?
Nem nagyon lehet csűrni-csavarni: ingatlan eladásakor és bérbeadásakor a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező.
A 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet – az 1. melléklet: Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat – egyértelműen rögzíti, hogy a villamos berendezés műszaki biztonsági állapotát ellenőrizni kell többek között:
- – létesítéskor,
- – átalakítás vagy javítás után,
- – időszakosan,
- – bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor.
Ez azt jelenti, hogy adásvételnél és bérbeadásnál nem mérlegelési kérdés, hanem jogszabályi kötelezettség a felülvizsgálat elvégzése.
Ez így néz ki az eredeti jogszabályban (kis kéz mutatja: ez a rész változott):
Mikor elegendő a korábbi jegyzőkönyv? (6 éves szabály)
A gyakorlatban egyre gyakrabban igaz: ha lakást adsz el vagy adsz bérbe, és nem áll rendelkezésre 6 évnél fiatalabb, elfogadható villamos ellenőrzési jegyzőkönyv, akkor a felülvizsgálatot el kell végezni.
Itt szokott keveredni a jogi és a „piaci” értelmezés. Sok esetben a felek megpróbálják a korábbi szabályokra vagy régi dokumentumokra hivatkozva elkerülni az ellenőrzést – de ez csak akkor működik, ha valóban létezik érvényes, megfelelő tartalmú irat.
Mi a villamos berendezés?
A jogszabály megfogalmazása bonyolult, de a lényeg egyszerű: a villamos berendezés az adott ingatlan teljes elektromos hálózata.
Egy panellakás esetén ez jellemzően magában foglalja:
- – a lakáselosztót,
- – a vezetékeket,
- – a kapcsolókat és dugaljakat,
- – valamint a fixen beépített villamos szerelvényeket.
A konnektorba dugható készülékek (pl. mikró, kávéfőző) már nem tartoznak ide.
Mi a villamos biztonsági felülvizsgálat?
A villamos biztonsági felülvizsgálat a fenti villamos berendezés szabvány szerint meghatározott, műszeres ellenőrzése. A vizsgálat során mérések készülnek, ezek kiértékelésre kerülnek, majd jegyzőkönyv születik, amely:
- – rögzíti az állapotot,
- – megállapításokat tesz,
- – és ajánlásokat fogalmaz meg a hálózattal kapcsolatban.
Ez nem „ránézés”, hanem dokumentált, számszerű méréseken alapuló ellenőrzés.
Ki a villamos biztonsági felülvizsgáló?
A vizsgálatot villamos biztonsági felülvizsgáló végezheti, vagyis olyan villanyszerelő, aki:
- – megfelelő végzettséggel,
- – jogosultsággal,
- – és műszerekkel rendelkezik a vizsgálathoz.
A jegyzőkönyvet is ő állítja ki, amelyben összefoglalja az ingatlan elektromos hálózatának állapotát, és szükség esetén javítási javaslatokat is tehet.
A jogszabályból kimásolva az aktuális rész:
A legális kiskapu – mikor nem szükséges a villamos biztonsági felülvizsgálat?
Röviden összefoglalva: ha rendelkezésre áll 6 évnél nem régebbi, villamos szempontból elfogadható ellenőrzési dokumentum, akkor nem kell új felülvizsgálatot végezni.
Ilyen dokumentum lehet például:
- – korábbi villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv,
- – vagy bizonyos esetekben egy korábbi érintésvédelmi felülvizsgálat.
Ha viszont nincs ilyen irat, akkor a felülvizsgálat kötelező – akkor is, ha az ingatlan egyébként fel lett újítva, vagy a hálózaton belül történt már beavatkozás.
A korábbi kiskapu – 32 A és 30 mA (miért nem érvényes eladáskor?)
Régebben sokan hivatkoztak arra – néha még ma is kapok ilyen megkeresést -, hogy a felülvizsgálat elhagyható, ha:
- – fázisonként legfeljebb 32 A-es túláramvédelem van,
- – és 30 mA-es áram-védőkapcsoló (Fi-relé) működik.
Ez a kivétel ma már kizárólag az időszakos ellenőrzésekre vonatkozik, nem alkalmazható ingatlan eladásakor vagy bérbeadásakor.
Magyarul: adásvételnél és bérbeadásnál a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező, akkor is, ha a hálózat egyébként megfelelne ezeknek a feltételeknek.
A jogszabályban így néz ki – kis kéz = változás a korábbihoz képest:
MIT VIZSGÁL PONTOSAN A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?
A villamos biztonsági felülvizsgálat célja, hogy műszeres mérések alapján egyértelműen kiderüljön, az adott ingatlan villamos hálózata biztonságosan használható-e. Ez nem ránézés, nem becslés és nem vélemény, hanem számszerű mérési eredményekre épülő értékelés.
Mire ad választ a felülvizsgálat?
A vizsgálat egyértelmű választ ad többek között arra, hogy:
- – megfelelő-e az érintésvédelem,
- – működnek-e a védelmi eszközök,
- – nincs-e olyan hiba, amely áramütéshez vagy tűzesethez vezethet,
- – a hálózat megfelel-e a biztonsági és szabványossági követelményeknek.
Milyen területeket érint a vizsgálat?
A felülvizsgálat érinti:
- – az érintésvédelmet,
- – a tűzvédelmi szempontokat,
- – és a villamos hálózat általános szabványossági állapotát.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ellenőrzésre kerül például:
- – a védővezető folytonossága,
- – a túláram-védelem megfelelősége,
- – az áram-védőkapcsoló (Fi-relé) működése,
- – a csatlakozók és kötési pontok helyes bekötése,
- – valamint minden olyan körülmény, amely biztonsági kockázatot jelenthet.
Mi készül a mérések alapján?
A mérések eredményei alapján készül el a jegyzőkönyv és a minősítés, amely:
- – rögzíti a vizsgálat megállapításait,
- – jelzi az esetleges hibákat,
- – és ajánlásokat fogalmaz meg a hálózat állapotával kapcsolatban.
Ennek a dokumentációnak az a célja, hogy pontos, átlátható képet adjon a villamos hálózat állapotáról – különösen felújítás után, vásárlás előtt vagy hivatalos ügyintézés során.
HOGYAN ZAJLIK A FELÜLVIZSGÁLAT?
A vizsgálat műszeres mérésekből, azok kiértékeléséből és dokumentált jegyzőkönyv készítéséből áll.
A villamos biztonsági felülvizsgálat egy átlátható, előre egyeztetett folyamat, amelynek célja, hogy a lehető legpontosabban felmérjük az ingatlan elektromos hálózatának állapotát, és erről dokumentált eredmény szülessen.
Első lépés: előzetes online felmérés
A vizsgálat mindig egy rövid online előzetes felméréssel kezdődik. Itt néhány alapinformációt egyeztetünk az ingatlanról, és olyan, szabad szemmel is beazonosítható adatokat kérünk, amelyek segítenek felkészülni a helyszíni munkára.
Ez a lépés fontos ahhoz, hogy:
- – reális időtartammal számoljunk,
- – árat kalkulálhassunk,
- – pontosan lehessen tervezni a vizsgálat menetét,
- – és a felülvizsgálat hatékonyan, felesleges körök nélkül történjen meg.
Helyszíni bejárás és műszeres vizsgálat
A megbeszélt időpontban a felülvizsgálat a helyszínen folytatódik. Elsőként szemrevételezzük a villamos hálózat főbb elemeit, rögzítjük a hozzáférési pontok állapotát, és áttekintjük az elosztót, kötéseket, szerelvényeket.
Ezt követik a műszeres mérések, amelyek során pontosan kiderül:
- – megfelel-e a hálózat a biztonsági követelményeknek,
- – megfelelően működnek-e a védelmi eszközök,
- – és van-e olyan hiba, ami áramütéshez vagy tűzveszélyhez vezethet.
Itt derül ki igazán, hogy a hálózat nem csak látszólag, hanem ténylegesen is megfelelő-e.
A mért értékek kiértékelése és a hibák azonosítása
A mérések elvégzése után az eredményeket kiértékeljük, és ezek alapján megállapítjuk, hogy az ingatlan villamos rendszere milyen szintű védelmet nyújt áramütéssel és tűzzel szemben.
A cél nem pusztán az, hogy „átment-e” a vizsgálaton, hanem az is, hogy:
- – milyen hibák vagy hiányosságok vannak,
- – ezek mekkora kockázatot jelentenek,
- – és melyek igényelnek azonnali vagy későbbi beavatkozást.
A jegyzőkönyv és a minősítés elkészítése
A felülvizsgálat végén – a helyszíni munka után, irodában, számítógép előtt – elkészül a jegyzőkönyv és a minősítés. Ez a dokumentáció tartalmazza:
- – a mért értékeket,
- – a megállapításokat,
- – a minősítést,
- – valamint az esetleges ajánlásokat.
Ez adja meg a valós képet az ingatlan elektromos hálózatának állapotáról, és pontosan erre van szükség vásárlásnál, eladásnál vagy bérbeadásnál.
MILYEN HIBÁKRA DERÜLHET FÉNY A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLATON?
A felülvizsgálat során tipikusan érintésvédelmi hiányosságok, földelési problémák és elavult vezetékek derülnek ki.
A villamos biztonsági felülvizsgálat során gyakran olyan hibák kerülnek felszínre, amelyek első ránézésre nem láthatók, mégis valós biztonsági kockázatot jelentenek. Ezek jellemzően nem a napi használat során derülnek ki, hanem mérések és célzott ellenőrzés közben.
Tipikus hibák, amiket a felülvizsgálaton találunk
A gyakorlatban gyakran előfordulnak például:
- – hiányzó vagy nem megfelelő védővezető,
- – hibás, laza vagy szabálytalan kötési pontok,
- – sérült vagy elöregedett vezetékek,
- – rosszul bekötött vagy egyáltalán nem működő áram-védőkapcsoló (Fi-relé, ÁVK).
Ezek a hibák sokszor hosszú ideig észrevétlenek maradnak, ugyanakkor áramütéshez vagy tűzveszélyhez vezethetnek.
A „felújított” lakás villamos szempontból nem mindig az
Gyakori helyzet, hogy egy lakás esztétikailag fel van újítva, miközben a villamos hálózat „a falban” változatlan maradt. Ilyenkor gyakran találkozunk:
- – régi alumínium vezetékekkel,
- – korszerűtlen kötődobozokkal,
- – nem földelt konnektorokkal.
Ezek a megoldások addig nem feltétlenül okoznak gondot, amíg a hálózat nincs komolyabban terhelve. Amint azonban megjelennek nagyobb fogyasztók – például klíma, sütő, mosógép –, előjönnek a rejtett problémák.
Mit mutat a jegyzőkönyv a hibákról?
A felülvizsgálat során feltárt hibák mind dokumentálásra kerülnek, és a jegyzőkönyv egyértelműen megmutatja:
- – mely hibák igényelnek azonnali beavatkozást,
- – melyek jelentenek „csendes veszélyt”,
- – és melyek azok, amelyek későbbi fejlesztést vagy felújítást vetítenek előre.
A cél nem az, hogy „megbuktassuk” a hálózatot, hanem az, hogy átlátható képet kapj a jelenlegi állapotról, és tudd, mit érdemes lépésről lépésre megoldani a hosszú távú biztonság érdekében.
Tapasztalatom szerint a hibák egy része javítható beavatkozással, más része viszont már teljes hálózati felújítás szükségességét jelzi.
Tipikus villamos hibák részletesen (panel és régi lakások)
MILYEN DOKUMENTUMOT KAPSZ A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT VÉGÉN?
A felülvizsgálat végén a megrendelő írásos jegyzőkönyvet kap, amely tartalmazza a mérési eredményeket és a minősítést.
A villamos biztonsági felülvizsgálat végén minősítő jegyzőkönyvet kapsz, amely hivatalosan igazolja az ingatlan villamos hálózatának állapotát. Ez a dokumentum elfogadott eladásnál, bérbeadásnál és szükség esetén biztosítói ügyintézésnél is.
A jegyzőkönyv nem pusztán egy „papír”, hanem egy részletes műszaki állapotjelentés, amely megmutatja, hogy az adott időpontban mennyire biztonságos a lakás elektromos hálózata, és milyen teendők merülhetnek fel.
Mit tartalmaz a jegyzőkönyv?
A villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve többek között tartalmazza:
- – a mért értékeket és azok értékelését,
- – a hálózat minősítését,
- – a feltárt hiányosságokat vagy hibákat,
- – a hibák veszélyességi besorolását (pl. azonnali beavatkozást igénylő vagy „halasztható”),
- – valamint ajánlásokat a javításra vagy korszerűsítésre.
Ezáltal pontos képet kapsz arról, hol tart a hálózat biztonsági szempontból.
Mire jó ez a dokumentum eladásnál vagy bérbeadásnál?
Ingatlan eladásakor vagy bérbeadásakor a jegyzőkönyv bizonyítékként szolgál, hogy a villamos hálózat állapota:
- – ismert,
- – ellenőrzött,
- – és dokumentált.
Ez a vevő vagy a hatóság számára megbízható információ, számodra pedig átláthatóságot és jogi biztonságot jelent.
Mit ad neked tulajdonosként a jegyzőkönyv?
A dokumentum a te kezedben marad, és egyértelmű alapot ad ahhoz, hogy:
- – tudd, szükséges-e azonnali beavatkozás,
- – eldöntsd, mit érdemes javítani vagy halasztani,
- – és megalapozott döntést hozz eladás vagy bérbeadás előtt.
Röviden: a villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve nem elvesz tőled, hanem kontrollt ad a hálózat állapota felett.
MIRE SZÁMÍTS A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT SORÁN?
A villamos biztonsági felülvizsgálat nem egy futólagos ránézés, hanem szemrevételezés és műszeres mérések együttese, meghatározott menetrend szerint. Fontos tudni előre, mi fog történni, és mire érdemes felkészülni.
Mire számíts a kapcsolatfelvételnél és az előkészítésnél?
A folyamat jellemzően egy rövid online egyeztetéssel indul. Ilyenkor néhány alapinformációt kérünk az ingatlanról, például:
- – történt-e korábban felújítás,
- – milyen nagyobb fogyasztók vannak használatban,
- – vannak-e nehezen hozzáférhető helyek.
Ez az előkészítés segít abban, hogy a helyszíni vizsgálat zökkenőmentesen, felesleges körök nélkül történjen.
Mi történik a helyszíni vizsgálat közben?
Az egyeztetett időpontban következik a helyszíni bejárás és a műszeres vizsgálat. A lakás méretétől, kialakításától és a hozzáférhetőségektől függően a vizsgálat lehet gyorsabb vagy időigényesebb. Nem minden aljzat vagy kapcsoló mögé nézünk be fizikailag, viszont műszerrel pontosan „látszik”, ha a hálózatban valahol probléma van.
A vizsgálat során előfordulhat, hogy:
- – egyes áramköröket ideiglenesen áramtalanítani kell,
- – bizonyos mérések néhány perctől akár fél óráig is eltarthatnak.
Erről előre szólunk, hogy ne érjen meglepetésként, de érdemes úgy készülni, hogy a vizsgálat ideje alatt időszakos áramkimaradás előfordulhat.
MI TÖRTÉNIK A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT UTÁN?
A helyszíni vizsgálat lezárása után nem helyben születnek meg a végső megállapítások. Bár szóban összefoglalom az első benyomásokat, a tényleges értékelés a mérési adatok feldolgozása után, a jegyzőkönyvben történik meg.
A cél az, hogy az eredmény pontos és megalapozott legyen, ne „hasraütés” vagy gyors következtetés.
Mit kapsz közvetlenül a vizsgálat után?
A vizsgálat végén röviden átbeszéljük:
- – mire érdemes odafigyelni,
- – volt-e olyan körülmény, ami azonnali figyelmet igényel,
- – és mikor számíthatsz a végleges dokumentációra.
A részletes megállapítások azonban nem helyben, hanem a jegyzőkönyvben jelennek meg.
Mit csinálok a vizsgálat után a mért értékekkel?
A helyszíni munka után következik a mérési adatok kiértékelése és rendszerezése. Itt válik egyértelművé, hogy a villamos hálózat:
- – megfelel-e a szabványossági és biztonsági követelményeknek,
- – vagy vannak olyan pontok, ahol beavatkozásra lesz szükség.
A számok alapján pontosan látszik, hol van tényleges kockázat, és hol elegendő egy későbbi, tervezett javítás.
Hogyan beszéljük át a jegyzőkönyv megállapításait?
A jegyzőkönyvet minden esetben érthetően átbeszéljük, hogy tudd:
- – mely hibák jelentenek közvetlen biztonsági kockázatot,
- – melyek javíthatók tervezetten,
- – és melyek azok, amelyek hosszabb távon okozhatnak problémát, például terhelésnövekedés esetén.
Ha szükséges, javaslatot teszek arra is, milyen sorrendben érdemes haladni, hogy a javítás költséghatékony legyen. Nem minden hiba igényel azonnali falbontást vagy teljes hálózatcserét.
A döntés végig a te kezedben marad – a felülvizsgálat ehhez ad tiszta, átlátható alapot.
MENNYI IDEIG ÉRVÉNYES A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?
A villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve általában 6 évig tekinthető érvényesnek, feltéve, hogy közben nem történt olyan változás vagy esemény, amely új vizsgálatot indokol. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy adásvételnél, bérbeadásnál vagy biztosítói ügyintézésnél akkor számít „papíron rendben” az ingatlan, ha a jegyzőkönyv nem régebbi 6 évnél.
Mikor nem érvényes automatikusan a 6 év?
Az érvényességi idő nem automatizmus. Ha a villamos hálózatot időközben módosítják, a korábbi jegyzőkönyv érvényessége megszűnhet, még akkor is, ha a 6 év formálisan nem telt le.
Új felülvizsgálat válhat szükségessé például akkor, ha:
- – átalakítás vagy bővítés történt,
- – új áramkörök kerültek kiépítésre,
- – nagyobb fogyasztók jelentek meg,
- – rendkívüli esemény történt (pl. tűz, ázás).
Gyakorlatban röviden
- – ha nincs átalakítás → a jegyzőkönyv 6 évig érvényes
- – ha volt átalakítás → az új vizsgálattól indul a 6 év
- – ha rendkívüli esemény történt → új felülvizsgálat javasolt
Ez az az időkeret, amely a leggyakrabban előfordul. Természetesen vannak olyan egyéb esetek, amik ezt az időt rövidíthetik, vagy akár növelhetik is.
MI TÖRTÉNIK, HA NINCS VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?
Ha nincs érvényes villamos biztonsági felülvizsgálat, akkor adásvételnél, bérbeadásnál, biztosítói ügyintézésnél vagy műszaki átadásnál könnyen elakadhat az ügy, mert kérhetik a friss jegyzőkönyvet.
Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy papíron nem igazolható a hálózat biztonsága, ezért az ingatlan bizonyos helyzetekben nem tekinthető „rendben lévőnek”, még akkor sem, ha egyébként működik.
Milyen helyzetekben okozhat problémát?
– adásvétel: a vevő kérheti → frissíteni kell
– biztosító: káreseménynél kérheti → vitás lehet a kifizetés
– szolgáltató: csatlakozás / bővítés előtt kérheti → csúszhat a bekötés
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A felülvizsgálat hiánya nem jelenti automatikusan, hogy a hálózat rossz állapotú, de nincs hozzá hivatalos papír. Emiatt nem csak jogi, hanem gyakorlati akadály is lehet: nincs dokumentum → nincs igazolás → nincs tovább lépés az ügyintézésben.
MENNYIBE KERÜL A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT? (ÁLTALÁNOS ÁTTEKINTÉS)
A villamos biztonsági felülvizsgálat ára általában több tényezőtől függ, például a hálózat méretétől, állapotától, elérhetőségétől és attól, hogy szükséges-e utólagos javítás vagy dokumentáció módosítás. Ezért nem létezik minden helyzetre érvényes fix ár, de a legtöbb lakásnál egy ismert ártartományban mozog a felülvizsgálat költsége.
A felülvizsgálat ára nem csak a „mérésről” szól, hanem a teljes folyamatról: a kezdeti online „ismerkedésről”, a helyszíni ellenőrzésről, a hibák azonosításáról, a biztonsági kockázatok megítéléséről, valamint a hivatalos jegyzőkönyv elkészítéséről, amelyet később biztosító, szolgáltató, bérlő vagy vevő is kérhet.
— méret: minél nagyobb, annál több mérési és ellenőrzési pont
— állapot: régi hálózatnál / utólagos „mókolásoknál” nagyobb esély hibákra
— elérhetőség: elzárt, bútorozott, beépített szakaszok több időt igényelhetnek
Röviden: a villamos biztonsági felülvizsgálat ára olyan, mint egy műszaki állapotfelmérés — addig nem tud pontos lenni, amíg nem tudjuk, mit vizsgálunk.
Villamos biztonsági felülvizsgálat ára – mitől függ, mire számíts
AZ ÉN VÉLEMÉNYEM A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLATRÓL
Nem szeretnék itt túl sokat „jogászkodni”, és itt ragadnám meg az alkalmat, hogy 2 jogász barátomnak megköszönjem a segítséget. Átnéztük, értelmeztük, azt mondták nem túl bonyolult. A helyzet az, hogy az új 40/2017. (XII.4.) – 2024. január 29-én hatályba lépett – rendelet értelmezése sokban pontosodott a korábbihoz képest.
Változott is és ennek örülünk. De szakmailag még megannyi pontatlanságot tartalmaz, van hát mit és hova fejlődni. Szinte biztosra veszem, hogy lesz a közeljövőben még változás-változtatás a szövegezésben. Mert ahogyan gyűlik a tapasztalat, úgy pontosodhatnak a rendelet kérdéses pontjai is. Ezt folyamatosan figyelni is szükséges, hiszen munkánk része ennek ismerete.
Én látom benne a jó szándékot, ezt korábban is írtam, és ezt tartom. Tudom és értem is az ellenállást ezzel kapcsolatban, hiszen plusz kiadás, plusz macera. De azt gondolom mind a vevő, mind az eladó szempontjából ez a dokumentum ad egy bizonyosságot, hogy ha ez a hálózat ilyen és ilyen, akkor ezzel – mint vevőnek -, vásárlás után foglalkozni kell.
Amit tapasztaltam – ez a valóság jelenleg?
Igen sokféle elnevezéssel találkoztam az elmúlt időszakban, de szinte mindegyik leírta a lényeget, ezért pontosan szoktam tudni, hogy mi miatt keresnek meg. Az egyik leggyakoribb elnevezés az energetikai tanúsítvány mintájára a villamos biztonsági tanúsítvány. Ami egyébként helytálló, mert hogy ténylegesen az.
Fentebb taglaltam, hogy jogszabály írja elő, ezért kötelező. De sajnos jelen pillanatban kicsit kaotikusak az állapotok. Ugyanis hiába kötelező rendeletileg a villamos biztonsági felülvizsgálat, ha hiányának nincsenek „szankciói”. Például nem kell feltölteni központi adatbázisba, mint energetikai társát, és meglétét vagy tartalmát nincs, aki ellenőrizze.
A felújítottnak nevezett panellakások
Sok olyan lakást láttam az elmúlt évek során, amik felújítottnak voltak hirdetve, és belül valóban jól néztek ki a dolgok. Sajnos attól, hogy kicseréljük a konnektorokat és a lámpákat, még az eredetileg beépített vezetékezés megmarad. Így aztán ahol eddig sem volt, ezután sem lesz például földelés védővezető. És bizony ez tud problémákat okozni, hogy finoman fogalmazzak…
Ez néhány esetben odáig fajult, hogy az új tulajdonosok az eladókkal szemben eljárást kezdeményeztek. Arra hivatkozva, hogy erről nem kaptak tájékoztatást. Tipikus esete ennek a klímák felszerelésénél adódik. A klímaszerelő földeletlen dugaljra nem hajlandó „rákötni” a klímát. A külön áramkört kiépíteni hivatott villanyszerelő pedig egyéb problémákat is feltár. És puff… teljes elektromos hálózat felújítás.
Tele vannak hasonló esettel a különböző facebook csoportok. Ilyenkor bizonyos feltételek mentén az eladót számon lehet kérni. Azt gondolom egyre többen lesznek, akik ebben a helyzetben egy ilyen procedúrába beleállnak, ugyanis nem kevés pénzről beszélünk. Ha magát az ingatlanok árát nézzük, akkor sem. Csak csendesen kérdezem: nem lett volna jobb és olcsóbb megcsináltatni előre egy villamos biztonsági felülvizsgálatot?
Véleményem szerint a villamos biztonsági felülvizsgálatnak ingatlan eladásnál az lenne a feladata, hogy mutasson egy képet a rendszer állapotáról. Az adásvétel NEM MEGFELELT minősítés esetén is megköthető, de ekkor a vevő biztos lehet benne, hogy valamilyen szinten – a hibák minőségétől függően – foglalkoznia kell majd a lakás elektromos hálózatával (Mennyi egy panel villanyszerelés ára? – cikk).
A valóság szembejön és sokféle kibúvót hozott
Nem szeretnék tippeket adni senkinek, és lehet egy idő után sok ajtó bezárul amúgy is bezárul majd. Csak hát jelenleg a helyzet ténylegesen az, hogy elsődlegesen, ha az ingatlan adásvételt ellenjegyző és intéző ügyvéd kéri, akkor kell. Jogász ismerősöm szerint – és több helyen olvasva – nem kötelező eleme az adásvételi szerződésnek. Ugyan a figyelmet fel kell rá hívniuk, de ennyi, ők nem tartoznak felelőséggel az elmaradásából adódó problémákért (szavatossági problémák, stb.).
Olyannal is találkoztam, hogy a vevő írásban lemondhatott róla, amiatt, mert hogy ő úgyis felújítja (ez utóbbiban mondjuk azért van igazság). Olyan is adódott, hogy az eladó nem akarta megcsináltatni a felülvizsgálatot, és inkább keresett olyan vevőt, akinek nem kellett a dokumentum. Ugyancsak egy eladóhoz kapcsolódott, hogy ő maga nyilatkozatba foglalta, hogy megfelel a kiskapunak – 32A alatt és 30mA ÁVK -, így nem kötelező (bár ez a kivétel akkor már nem „élt”).
Ugyanezt villamos biztonsági felülvizsgáló is írásba adta (mondjuk volt idő, amíg lehetett). Egy másik szakember ugyanezt távolról megcsinálta, mert a képek alapján „megvizsgálta” (erről itt írtam). A sok anomália ellenére azért jócskán javult a helyzet. De erre is igaz, hogy a jogszabályok nem ismerete nem mentesít azok betartásától. És ha nem pontosak az ismereteink, akkor belefuthatunk problémákba, amikhez a nevünket adtuk.
GYORS VÁLASZOK – GYAKORI KÉRDÉSEK
Kell-e felülvizsgálat, ha régi a jegyzőkönyv?
Ha 6 évnél régebbi, akkor új felülvizsgálatra van szükség.
Kötelező-e eladáskor?
Jogszabály szerint igen, tulajdonosváltáskor kötelező, de a gyakorlatban előfordul, hogy mégsem kérik mindenhol — ettől függetlenül érdemes megcsináltatni.
Ha hibát találunk, muszáj javítani?
Nem minden esetben azonnal, de a hibák ismerete fontos, mert hatással lehet a későbbi felújításra, költségekre vagy használatra.
Kiválthatja a felülvizsgálatot egy villanyszerelő „rápillantása”?
Nem, a felülvizsgálat műszeres mérés is, amelyet dokumentálni kell — a puszta szemrevételezés nem elég.
Kéri a biztosító?
Bizonyos esetekben igen, de kötelező eleme lehet kárigényeknél — ezért is fontos, hogy rendben legyen és igazolható.
További kérdések és válaszok: Villamos biztonsági felülvizsgálat – GYIK
AZ A BIZTOS, HA MEGVAN AZ ELLENŐRZÉS
Én személy szerint ezért mindenkinek ajánlom, hogy készíttesse el ezt a dokumentumot adásvétel esetén, akár velünk, akár valamelyik másik kollégával. Fontos felhívnom a figyelmet arra, hogy a jogszabály is előírja, de személyesen is az a tapasztalatom, hogy egy teljeskörű vizsgálatnak kell alávetni az adott ingatlant.
1.7. Az 1.6. pont a), d) és e) alpontja szerinti esetben az ellenőrzésnek a teljes villamos berendezésre ki kell terjednie, míg a többi esetben elegendő a berendezésnek arra a részére elvégezni, amelynek biztonságos voltát a meghibásodás vagy a javítás, bővítés, átalakítás érintette.
Ehhez pedig idő kell, és nem biztos, hogy olcsó lesz (legalábbis az energetikai tanúsítványhoz viszonyítva – időben is és pénzben is). A felülvizsgálat menetéről és hogy mi hogyan csináljuk nagy vonalakban, egy külön cikkben írok majd részletesebben.
