Villamos biztonsági felülvizsgálat újratöltve

A villamos biztonsági felülvizsgálat elmúlt 1 éve igen mozgalmasra sikeredett. Amikor ezt a cikket írom (2025. január 30.), majdnem pontosan egy éve változott a jogszabály utoljára. Ez a változás hozott pár tisztázást, és a rendelet pontosította az eddig kérdéses – vagy legalábbis félreértésre okot adó – részeket.

A médiának köszönhetően a 2024-es év tavaszán-nyarán komolyabb figyelem övezte a villamos biztonsági felülvizsgálat szükségességét, és az azóta eltelt időben nőtt azon megkeresések száma, akiknek erre a dokumentumra szüksége van. Én az elmúlt egy évben nagy százalékban az eladósorban lévő ingatlanok esetén szereztem tapasztalatokat, így elsősorban ennek mentén írom meg gondolataimat.

Intenzíven foglalkozva a témával, sok-sok telefont kapva, egy kicsit objektívebben nézünk most rá a dolgokra, és szeretnék eloszlatni pár tévhitet – a korábbi írásomat is felülbírálva. Megvizsgáljuk röviden kötelező-e a felülvizsgálat, mi a kiskapu és ez pontosan mit is jelent, mi a valóság a „piacon” és végezetül megírom, hogy mi az én véleményem erről a dologról.

KÖTELEZŐ-E A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZGÁLAT?

Nem nagyon lehet csűrni-csavarni, a válasz: igen, ingatlan eladásánál vagy bérbeadásánál kötelező. Az előző írásomban – és egyébként az összes erről szóló szemelvényben – a hivatkozott 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet 1. melléklete, az úgynevezett Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat most már egyértelműen fogalmaz:

1.6. A villamos berendezésnek az e rendeletben meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell
a) a berendezés létesítésekor, az első üzembe helyezés előtt (első ellenőrzés);
b) rendkívüli eseményt követően;
c) átalakítás, javítás esetén annak üzembe helyezése előtt;
d) időszakosan, az e berendezés fajtájára a jogszabályokban előírt gyakorisággal és
e) bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor az 1. pont 1.13.2. alpont f) alpontjában meghatározott esetekben.

Tehát az ingatlan eladásakor és bérbeadáskor a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező. De létezik itt még mindig egy kiskapu. Csak ez már nem az, ami korábban volt, és amit korábban „bele lehetett magyarázni” az ellenőrzés elhagyása érdekében.

Ez így néz ki az eredeti jogszabályban (kis kéz mutatja: ez a rész változott):

Az ingatlan eladásakor és bérbeadáskor a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező.
Az ingatlan eladásakor és bérbeadáskor a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező.

Mielőtt ezt megvizsgáljuk tegyünk egy rövid kitérőt, hogy pontosítsunk egy-két fogalmat.

MI AZ A VILLAMOS BERENDEZÉS?

A jogszabály eléggé nyakatekerten fogalmaz, de szinte mindegyik ilyen. Ami a lényeg, hogy adott ingatlanban a villamos berendezés kifejezés az elektromos hálózatot takarja. Ebben pl. egy egyszerűbb panellakás esetén benne foglaltatik a lakáselosztó, a vezetékek, a kapcsolók és konnektorok. Adott esetben a lámpák is, de pl. a konnektorba dugható villamos szerkezetek (kávéfőző, mikró) már nem.

  1. villamos berendezés: összehangolt jellemzőjű villamos szerkezetek meghatározott célra vagy célokra egymással összekötött együttese, beleértve az összes olyan villamos szerkezetet, amely a villamos energia termelésére, szállítására, átalakítására, elosztására, tárolására és felhasználására, az elsődleges és másodlagos villámáramok vezetésére szolgál, de nem minősül villamosműnek; továbbá a felhasználói berendezés, az elektromos gépjármű energiatárolójának villamos energiával történő feltöltésére alkalmas töltőállomás, a közvilágítási berendezés, a közvilágítási elosztóhálózat, valamint az összekötő berendezés; a villamos berendezés részét képezi a vele fémes vezetői összeköttetésben lévő villámvédelmi berendezés és annak részét képező földelőberendezés is;

MI A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?

Tulajdonképpen a villamos biztonsági ellenőrzés az a fenti villamos berendezés ellenőrzése. Ennek szabványban meghatározott menete van, hogy mit, mikor és hogyan kell vizsgálni. A vizsgálat alapján elkészül egy dokumentáció és jegyzőkönyv, ami a vizsgálat eredményeit tartalmazza, és megállapításokat, ajánlásokat fogalmaz meg a villamos berendezéssel kapcsolatban.

  1. villamos biztonsági felülvizsgálat: a villamos berendezések olyan részletes – a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát, továbbá a villamos berendezés első ellenőrzéskor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát;

KI A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLÓ?

Az ellenőrzést villamos biztonsági felülvizsgáló végezheti (megfelelő végzettséggel rendelkező villanyszerelő), és a tanúsítványt – nevezzük itt és most így -, is ő készíti el. Mint fentebb írtam, ebben összefoglalja a vizsgálati szempontok alapján az ingatlan elektromos hálózatának állapotát, megállapításokat és ajánlásokat tesz.

A jogszabályból kimásolva az aktuális rész:

A villamos berendezés és a villamos biztonsági felülvizsgálat megfogalmazása a rendeletben
A villamos berendezés és a villamos biztonsági felülvizsgálat megfogalmazása a rendeletben

A LEGÁLIS KISKAPU – MIKOR NEM SZÜKSÉGES A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?

Engedtessék meg nekem, hogy néhol VBF-nek rövidítsem az ellenőrzést. Az előző bejegyzésben leírt rendelet részlet hivatkozott ugyanazon dokumentum másik alpontjára (–> e) bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor az 1. pont 1.13.2. alpont f) alpontjában meghatározott esetekben). Ez alapján tehát az ingatlan adásvételénél a következő a teendő:

1.13.2. A használatbavételt követően a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető a következők szerint gondoskodik:

f) a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos biztonsági felülvizsgálat végzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre;

Röviden fogalmazva ez a pont azt jelenti, hogy ha az adott ingatlanhoz rendelkezésre áll bármilyen elektromos szempontból használható, 6 évnél nem régebbi ellenőrzés jegyzőkönyve, vagy bármilyen ilyen jellegű minősítő irat, akkor az megfelelő és nem kell elvégezni az ellenőrzést. (Megfelelő pl. a korábbi érintésvédelmi felülvizsgálat is.)

Ez lenne az a legális kiskapu, amikor nem szükséges a VBF. Ha ilyen dokumentum nem áll rendelkezésre, akkor bizony kötelező, még akkor is, ha nem olyan régen lett felújítva – akár a fentebb leírt 6 éven belül -, az elektromos hálózat. De ha ennek első ellenőrzése elmaradt, vagy erről nem készült jegyzőkönyv, akkor nincs mit tenni.

Ezeken a pontokon is változott a rendelet, a „kis kéz” mutatja:

A legális kiskapu, amikor nem szükséges a VBF
A legális kiskapu, amikor nem szükséges a VBF: 1.13.2. f) alpontjában írva

A KORÁBBI „KISKAPU” – 32 AMPER ÉS 30 MILLIAMPER

Előszeretettel hivatkozunk a korábban kiskapunak tekintett – és a 40/2017. (XII.4.) korábbi változata alapján magyarázható – kivételre. Ez így szólt és a régebbi írásomban most is megtalálható: a felülvizsgálat elhagyható, ha az ingatlanban fázisonként 32 Ampernél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mAmpernél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsoló van beszerelve.

Ez a kiskapu ugyan megmaradt, de pontosítva lett a rendeletben, más alól ad felmentést. Nézzük csak a rendelet szövegét:

1.13.3. Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:
a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

A sorok között olvasva a rendelet ezen pontja egy szóval egészült ki a korábbihoz képest, és így ez a kivétel az időszakos ellenőrzésekre vonatkozik (VMBSZ – 1. pont 1.6. alpont d) rész – lásd fentebb). Tehát az ingatlan eladásakor és bérbeadásakor az elektromos hálózat biztonsági ellenőrzése kötelező, még akkor is, ha a fenti kitételeknek egyébként megfelelne.

A jogszabályban így néz ki – kis kéz = változás a korábbihoz képest:

Az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a fenti kitételek teljesülnek
Az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a fenti kitételek teljesülnek

AMIT TAPASZTALTAM – EZ A VALÓSÁG JELENLEG?

Igen sokféle elnevezéssel találkoztam az elmúlt időszakban, de szinte mindegyik leírta a lényeget, ezért pontosan szoktam tudni, hogy mi miatt keresnek meg. Az egyik leggyakoribb elnevezés az energetikai tanúsítvány mintájára a villamos biztonsági tanúsítvány. Ami egyébként helytálló, mert hogy ténylegesen az.

Fentebb taglaltam, hogy jogszabály írja elő, ezért kötelező. De sajnos jelen pillanatban kicsit kaotikusak az állapotok. Ugyanis hiába kötelező rendeletileg a villamos biztonsági felülvizsgálat, ha hiányának nincsenek „szankciói”. Például nem kell feltölteni központi adatbázisba, mint energetikai társát, és meglétét vagy tartalmát nincs, aki ellenőrizze.

A VALÓSÁG SZEMBEJÖN ÉS SOKFÉLE KIBÚVÓT HOZOTT

Nem szeretnék tippeket adni senkinek, és lehet egy idő után sok ajtó bezárul amúgy is bezárul majd. Csak hát jelenleg a helyzet ténylegesen az, hogy elsődlegesen, ha az ingatlan adásvételt ellenjegyző és intéző ügyvéd kéri, akkor kell. Jogász ismerősöm szerint – és több helyen olvasva – nem kötelező eleme az adásvételi szerződésnek. Ugyan a figyelmet fel kell rá hívniuk, de ennyi, ők nem tartoznak felelőséggel az elmaradásából adódó problémákért (szavatossági problémák, stb.).

Olyannal is találkoztam, hogy a vevő írásban lemondhatott róla, amiatt, mert hogy ő úgyis felújítja (ez utóbbiban mondjuk azért van igazság). Olyan is adódott, hogy az eladó nem akarta megcsináltatni a felülvizsgálatot, és inkább keresett olyan vevőt, akinek nem kellett a dokumentum. Ugyancsak egy eladóhoz kapcsolódott, hogy ő maga nyilatkozatba foglalta, hogy megfelel a kiskapunak32A alatt és 30mA ÁVK -, így nem kötelező (bár ez a kivétel akkor már nem „élt”).

Ugyanezt villamos biztonsági felülvizsgáló is írásba adta (mondjuk volt idő, amíg lehetett). Egy másik szakember ugyanezt távolról megcsinálta, mert a képek alapján „megvizsgálta” (erről itt írtam). A sok anomália ellenére azért jócskán javult a helyzet. De erre is igaz, hogy a jogszabályok nem ismerete nem mentesít azok betartásától. És ha nem pontosak az ismereteink, akkor belefuthatunk problémákba, amikhez a nevünket adtuk.

AZ ÉN VÉLEMÉNYEM A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLATRÓL

Nem szeretnék itt túl sokat „jogászkodni”, és itt ragadnám meg az alkalmat, hogy 2 jogász barátomnak megköszönjem a segítséget. Átnéztük, értelmeztük, azt mondták nem túl bonyolult. A helyzet az, hogy az új 40/2017. (XII.4.) – 2024. január 29-én hatályba lépett – rendelet értelmezése sokban pontosodott a korábbihoz képest.

Változott is és ennek örülünk. De szakmailag még megannyi pontatlanságot tartalmaz, van hát mit és hova fejlődni. Szinte biztosra veszem, hogy lesz a közeljövőben még változás-változtatás a szövegezésben. Mert ahogyan gyűlik a tapasztalat, úgy pontosodhatnak a rendelet kérdéses pontjai is. Ezt folyamatosan figyelni is szükséges, hiszen munkánk része ennek ismerete.

Én látom benne a jó szándékot, ezt korábban is írtam, és ezt tartom. Tudom és értem is az ellenállást ezzel kapcsolatban, hiszen plusz kiadás, plusz macera. De azt gondolom mind a vevő, mind az eladó szempontjából ez a dokumentum ad egy bizonyosságot, hogy ha ez a hálózat ilyen és ilyen, akkor ezzel – mint vevőnek -, vásárlás után foglalkozni kell.

A FELÚJÍTOTTNAK NEVEZETT PANELLAKÁSOK

Sok olyan lakást láttam az elmúlt évek során, amik felújítottnak voltak hirdetve, és belül valóban jól néztek ki a dolgok. Sajnos attól, hogy kicseréljük a konnektorokat és a lámpákat, még az eredetileg beépített vezetékezés megmarad. Így aztán ahol eddig sem volt, ezután sem lesz például földelés védővezető. És bizony ez tud problémákat okozni, hogy finoman fogalmazzak…

Ez néhány esetben odáig fajult, hogy az új tulajdonosok az eladókkal szemben eljárást kezdeményeztek. Arra hivatkozva, hogy erről nem kaptak tájékoztatást. Tipikus esete ennek a klímák felszerelésénél adódik. A klímaszerelő földeletlen dugaljra nem hajlandó „rákötni” a klímát. A külön áramkört kiépíteni hivatott villanyszerelő pedig egyéb problémákat is feltár. És puff… teljes elektromos hálózat felújítás.

Tele vannak hasonló esettel a különböző facebook csoportok. Ilyenkor bizonyos feltételek mentén az eladót számon lehet kérni. Azt gondolom egyre többen lesznek, akik ebben a helyzetben egy ilyen procedúrába beleállnak, ugyanis nem kevés pénzről beszélünk. Ha magát az ingatlanok árát nézzük, akkor sem. Csak csendesen kérdezem: nem lett volna jobb és olcsóbb megcsináltatni előre egy villamos biztonsági felülvizsgálatot?

Véleményem szerint a villamos biztonsági felülvizsgálatnak ingatlan eladásnál az lenne a feladata, hogy mutasson egy képet a rendszer állapotáról. Az adásvétel NEM MEGFELELT minősítés esetén is megköthető, de ekkor a vevő biztos lehet benne, hogy valamilyen szinten – a hibák minőségétől függően – foglalkoznia kell majd a lakás elektromos hálózatával (Mennyi egy panel villanyszerelés ára? – cikk).

AZ A BIZTOS, HA MEGVAN AZ ELLENŐRZÉS

Én személy szerint ezért mindenkinek ajánlom, hogy készíttesse el ezt a dokumentumot adásvétel esetén, akár velünk, akár valamelyik másik kollégával. Fontos felhívnom a figyelmet arra, hogy a jogszabály is előírja, de személyesen is az a tapasztalatom, hogy egy teljeskörű vizsgálatnak kell alávetni az adott ingatlant.

1.7.  Az 1.6. pont a), d) és e) alpontja szerinti esetben az ellenőrzésnek a teljes villamos berendezésre ki kell terjednie, míg a többi esetben elegendő a berendezésnek arra a részére elvégezni, amelynek biztonságos voltát a meghibásodás vagy a javítás, bővítés, átalakítás érintette.

Ehhez pedig idő kell, és nem biztos, hogy olcsó lesz (legalábbis az energetikai tanúsítványhoz viszonyítva – időben is és pénzben is). A felülvizsgálat menetéről és hogy mi hogyan csináljuk nagy vonalakban, egy külön cikkben írok majd részletesebben.

A villamos biztonsági felülvizsgáló és az ő mérőműszere - elválaszthatatlan barátok
A villamos biztonsági felülvizsgáló és az ő mérőműszere – elválaszthatatlan barátok
Picture of Villany Péter

Villany Péter

Legutóbbi írások

Villany Péter

A kertész és a villanyszerelő

Mi történik ha egy kertészmérnök és egy villanyszerelő találkozik? Szerelem, két szép gyermek és egy egészen kivételes élet. Akár egy Forbes-ban megjelent cikk is kezdődhetne

Villany Péter

Az áramzabáló hűtőszekrény

Jó párszor találkoztam már azzal a jelenséggel, hogy egy adott lakásban valami hirtelen elkezdte “zabálni” az áramot. Ezt a “mezei user” (egyszerű felhasználó) úgy veszi

Villany Péter

Lehet nem is a szomszéd?

Tudjátok, van az a klasszikus „tologatja a szomszéd a bútorokat” hang a panelházakban, amitől sokan megőrülnek. Emlékszem, mikor én is panelban laktam, először azt hittem,